公寓房是否具备房产证是购房者最关心的问题之一。根据我国现行法律规定，合法建造的公寓房在完成不动产登记后均可取得《不动产权证书》（即房产证），但不同性质的公寓在产权年限、交易限制等方面存在显著差异。
70年产权的住宅类公寓与普通商品房完全一致，可办理独立产权证，享有落户、学区等权益。购房时需重点核查《建设用地规划许可证》中标注的土地用途是否为住宅用地。
40年或50年产权的商业公寓同样能取得房产证，但证书用途栏会明确标注商业/办公。这类房产通常存在不能落户、水电费按商用标准收取、转让税费较高等限制条件。
若公寓项目无法提供正规房产证，可能涉及以下风险：
未取得规划许可的改建公寓、工业厂房改造项目等类住宅产品，可能面临强制拆除且无法获得补偿。
集体土地上建设的小产权公寓仅有乡镇政府发放的权属证明，在法律上不被认可，买卖行为存在重大法律风险。
要求开发商出示《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，特别注意土地性质是否为出让用地。
通过当地不动产登记中心官网或线下窗口，输入项目名称即可查询备案信息，核实房屋是否具备合法登记资格。
多数属于商业性质，产权证标注为旅馆业用地，部分项目采用以租代售模式，实际购买的是长期使用权而非产权。
政府保障性公寓通常采用先租后售模式，需满足特定条件（如服务年限）后才能办理产权转移，购房前需仔细阅读政策性文件。
建议购房者：①优先选择住宅性质公寓 ②要求开发商书面承诺办证时限 ③对于不限购低总价的商办公寓保持警惕 ④必要时咨询专业律师进行合同审查。
通过系统了解公寓房产证的相关知识，购房者可以有效规避风险，做出更明智的置业决策。